为改善办学条件、优化办学环境，曾都区人民政府决定对曾都区八角楼初级中学进行改扩建，需对校区内北教师住宅楼实施征收。为做好征收补偿工作，依照相关法律法规，结合项目实际，特制定本方案。

一、政策依据

（一）《中华人民共和国民法典》

（二）《中华人民共和国土地管理法》

（三）《中华人民共和国城乡规划法》

（四）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第743号）

（五）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

（六）《湖北省土地管理实施办法》

（七）《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府令第380号）

（八）《市人民政府办公室关于规范不动产征收工作中申请强制执行的意见》（随政办发〔2017〕42号）

（九）其他相关法律法规

二、项目名称：曾都区八角楼初级中学改扩建项目

三、征收范围：曾都区八角楼初级中学北教师住宅楼的部分国有土地上房屋。

四、签约时间：发布征收决定后，启动协议签约。

五、征收主体及实施单位

征收主体：曾都区人民政府

征收部门：曾都区城市更新发展中心

组织实施单位：曾都区教育局（八角楼初级中学）、东城街道办事处（八角楼社区）

六、住宅房屋补偿方式及原则  

补偿安置方式：采取货币补偿和产权调换两种方式，由被征收人自主选择。被征收房屋价值的补偿由选定的房地产价格评估机构现场勘查，根据被征收房屋区位、用途、成新、面积、土地使用权等因素，以征收公告发布之日被征收房屋类似房地产市场价评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，在公告发布之日前仍协商不成的，由房屋征收实施单位组织被征收人按少数服从多数的原则投票决定或者摇号确定。

（一）货币补偿

1.住宅房屋砖混结构补偿基准价为3494元/㎡。

2.被征收人在规定的时间内签约并搬迁的，按住宅房屋评估价格的23%给予补助。

3.被征收房屋有《房屋所有权证》《土地使用证》或《不动产权证》的，按每证600元给予补助，无证的不予补助。

4.被征收房屋面积原则上以房屋权属登记证书记载为准。对房屋面积有异议的：

（1）证载面积与实际面积不符的，本着尊重历史、实事求是的原则，由征收主体组成“房屋认定小组”，按照认定结果给予补偿。

（2）房屋实行房改未包含公摊面积的，由被征收人按原房改政策购买公摊面积后，再按本《方案》规定进行补偿，并在征收补偿协议中对购买公摊面积金额扣减结算。

（二）产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，由被征收人自主选择。

1.产权调换方式：按等值调换，互找差价的原则，由评估机构分别对被征收房屋和产权调换房屋的价格进行评估，互找差价（被征收房屋按补偿基准价）。

2.安置房位置及户型：

（1）安置房位于随铁悦府，户型为70㎡、80㎡、100㎡。

（2）选房户型、面积在签订征收补偿协议时由双方约定。

3.选房方式：被征收人按征收补偿协议签定顺序和腾房交房顺序实行双百分考核，综合得分最高的（先签先腾房交房的）先选，按征收补偿协议约定的户型、面积、套数实行轮选，每轮选定一套，直到最后一轮选完为止。

4.还建房标准：按建筑设计规范标准建设，已取得房屋竣工备案。

5.交房方式：被征收人签订产权调换协议，结清互找差价款及相关费用后，方可交房领取钥匙。

6.被征收房屋所还新房不动产权证由征收人协助办理，新房的维修基金由被征收人自行承担，物业管理按市场化运作。

7.结算方式：

随铁悦府：安置房面积超出被征收房屋面积15㎡以内的及等面积部分，按3430元/㎡结算；超出15㎡以外的，按4200元/㎡结算。

七、装饰装修和地上附着物补偿

（一）装饰装修补偿标准与金额，由房地产专业评估机构根据被征收人的房屋装饰装修面积、用材、质量、工艺、成新、工程量大小等因素，进行现场勘查评估，按评估确定的价值补偿。

（二）附着物补偿标准按《市人民政府办公室关于公布实施随州市城区集体所有土地上建(构)筑物等地上附着物征收补偿标准的通知》（随政办发〔2022〕19号）规定予以补偿，该文件中未予明确的，由相应的中介机构评估确定补偿价值。

八、搬家费补偿标准

按被征收住宅房屋建筑面积8元/㎡的标准补助，选择货币化补偿的计算一次搬家费;选择产权调换的计算两次搬家费。被征收住宅房屋建筑面积不足100㎡的按100㎡计算，一次性支付给被征收人。

九、住宅过渡方式、期限和补助费标准

（一）过渡方式：被征收人自找房屋过渡。

（二）补助标准：按被征收住宅房屋建筑面积7元/㎡·月的标准一次性支付,被征收住宅房屋建筑面积不足100㎡的按100 ㎡计算过渡费。

（三）过渡期限：选择货币补偿或产权调换的过渡期均为6个月，未能按期还房的过渡费按原标准顺延。

十、奖励

（一）签约奖：在规定的签约期内签订协议的，给予每户4000元奖励，逾期签约的不予奖励。

（二）搬迁奖：被征收人在补偿协议签订后，并在6月25日之前搬迁并腾空交付房屋的，给予每户4000元奖励，6月25日之后搬迁腾房的不予奖励。

 十一、不作补偿的范围和对象

（一）经自然资源和规划部门认定为非法新建的房屋及建筑物。

（二）发布公告或工作专班进场调查登记后改建、扩建、装饰装修的。

（三）违法建筑和超过批准使用期限的临时货棚、临时建筑。

（四）其他不符合补偿条件的。

十二、付款方式

签订协议并交出产权证或产权确认证明后，支付被征收人补偿资金总额的50%,待被征收人在协议规定的时间内搬出，并达到拆除条件，一次性付清被征收人剩余资金。若被征收人在协议规定期内不能按期搬出，征收方有权扣除被征收人相应奖励。

十三、其他事项

（一）设立抵押权和被法院查封的房屋，依照相关法律法规执行。

（二）被征收房屋及地上附着物存在租赁关系的，只对产权人给予补偿，产权人依据其与承租人相关约定合理分配补偿资金。被征收人负责解除租赁合同，在租赁双方因解除房屋租赁合同而引发的经济补偿和法律责任未明确前，相关补偿款交由第三方机构提存保管。

（三）被征收人应积极配合工作专班做好房屋面积测量、评估资料核对工作，并完善提供相关资料手续。

（四）被征收人应做好水、电等费用结算并办理报停手续，若发生纠纷由被征收人负责解决，一切责任事故自负。

（五）被征收人必须按补偿协议约定的时间进行搬迁交房。逾期未腾空交付房屋的，被征收人承担违约责任。

（六）在签订补偿协议时，被征收人须亲自到场办理有关手续。无法前来办理的，由被征收人的受委托人，持经公证机关公证的委托书及双方身份证原件和复印件办理有关手续。

（七）被征收人签订补偿协议时，须将《房屋所有权证》《土地使用证》或《不动产权证》等相关权属证明手续交予征收工作专班。

（八）被征收人不得毁坏或拆除房屋及附属设施，搬空所有设备和资产后，房屋及附属设施按原貌交付征收方。

（九）被征收人符合就地城镇化住房保障政策的，可享受激励政策。

（十）房屋无手续、无证或房屋合法性、用途有争议的，由征收主体组织相关单位进行房屋认定，按认定的房屋面积、性质、用途补偿。产权不明确的房屋，补偿前应当就被征收房屋的有关事项经公证机关办理证据保全。

十四、补偿协议生效后，被征收人不履行协议约定，经催告后仍不履行的，由征收主体作出要求履行的书面决定。被征收人收到书面决定后，在法定期限内既不申请行政复议又不提起行政诉讼，也不履行行政决定的，由征收主体申请人民法院强制执行。对个别未达成补偿安置协议的，由征收部门报请征收主体按相关法规作出补偿安置决定，依法送达后，并在规定期限内向公证机构申请办理提存公证。被征收人在法定期限内既不申请行政复议又不提起行政诉讼，也不搬迁的，由征收主体申请人民法院强制执行。

十五、本次征收中，若遇特殊的重大事项，采取“一事一议”办法，报指挥部集体研判。

十六、本方案自发布之日起实施，未尽事宜可用补充方案说明，补充方案与本方案有同等效力。